Риски приобретения недвижимости у должника в процедуре банкротства



Одно из самых стабильных вложений сейчас – недвижимость, причем желательно купленная дешево. Но в случае покупки дешевой недвижимости, например, квартиры, покупателя могут ожидать неприятные сюрпризы. Один из таких сюрпризов – то, что продавец этой квартиры через какое-то время после ее продажи попадает в процедуру банкротства. Насколько это рискованно и какие могут быть последствия у такой покупки.
Немного о себе: меня зовут Александр Лубянский, я арбитражный управляющий из Санкт-Петербурга с двадцатилетним стажем работы, по образованию юрист. В процессе проведения процедур банкротства я часто бываю свидетелем эмоций людей, купивших дешево квартиру у гражданина-должника непосредственно перед его банкротством и потом в одночасье эту квартиру потерявших. Как правило, это следствие недостаточной проверки документов покупателя и информации о нем перед покупкой.
Давайте вместе разбираться, почему такое может произойти. Ответ на этот вопрос находится в Федеральном Законе «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002
N 127-ФЗ. Читать его самостоятельно не советую, Закон достаточно сложный для самостоятельного чтения, если хотите разобраться в основных этапах банкротства гражданина-должника, советую познакомиться с нашим курсом «Как самостоятельно избавиться от своих долгов». Там все эти вопросы изложены доступным языком в расчете на отсутствие у Вас юридического образования.
Для понимания рисков покупки квартиры у гражданина-должника кратко обрисую ситуацию, в которую он попадает в банкротстве. Схематично все происходит так: после введения банкротства в отношении гражданина-должника все его имущество (за небольшим исключением) продается с торгов назначенным судом финансовым управляющим, вырученные средства распределяются между кредиторами в особом порядке. В отдельных случаях понимая, что банкротство близко, гражданин-должник специально сам распродает свое имущество до банкротства, либо переоформляет его на родственников. А финансовый управляющий и кредиторы, в свою очередь, имеют полное право любую сделку, заключенную гражданином-должником в диапазоне от трех лет до одного месяца до банкротства, признать недействительной, вернуть имущество от покупателя обратно, и продать его в банкротстве с целью погашения долгов.
Итак, какие сделки можно признать недействительными в банкротстве с целью возврата имущества гражданина-должника (в т.ч. проданной квартиры):


1.1. Сделки, совершенные гражданином-должником в течение 3 лет до подачи на него заявления о банкротстве (так называемые подозрительные сделки).
Это не все сделки гражданина-должника, а только удовлетворяющие следующим определенным условиям:
- в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов и покупатель знал об этом. Изначально предполагается, что покупатель знал, если он являлся заинтересованным лицом (по отношению к гражданину-должнику это все близкие родственники), либо если покупатель знал, что у гражданина-должника на момент продажи квартиры есть кредиторы, либо знал, что гражданин-должник уже неплатежеспособен.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки гражданин-должник отвечал признаку неплатежеспособности и сделка была совершена безвозмездно (без оплаты со стороны покупателя), либо сделка совершена при наличии одного из следующих условий:
- гражданин-должник изменил свое место жительства без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения; либо скрыл, что у него есть квартира;
- после совершения сделки по передаче квартиры гражданина-должник продолжал пользоваться ей, либо давать указания новому собственнику квартиры относительно ее использования.
В качестве примера такой сделки можно привести, например, договор дарения квартиры гражданином-должником в пользу близкого родственника, либо заключение договора купли-продажи своей квартиры с каким-либо иным лицом, при котором должник продолжал проживать в данной квартире.


1.2. Сделки, совершенные гражданином-должником в течение одного года до подачи заявления о банкротстве.
Это не любые сделки, а только удовлетворяющие следующему условию:
- неравноценное встречное исполнении обязательств по сделке. Цена сделки по продаже квартиры существенно ниже цены аналогичных сделок, т.е. проще говоря, в договоре купли-продажи прописана нереально маленькая цена.

1.3. Сделки, совершенные гражданином-должником в течение шести месяцев до подачи заявления о банкротстве.
Здесь также важны определенные условия, при наличии которых сделку признают недействительной:
- сделка направлена на выплату уже имевшегося долга гражданином-должником конкретному кредитору, не беря в расчет остальных кредиторов;
- сделка привела к изменению очередности погашения долга отдельного кредитора, прописанной в Законе о банкротстве.
Кроме наличия одного из перечисленных двух условий необходимо, чтобы кредитору, в отношении которого была совершена сделка, было известно о том, что гражданин-должник уже неплатежеспособен. При этом в законе прямо указано, что предполагается, что кредитор знал об этом, если не доказано обратное.
Пример подобной сделки: гражданин продал свою квартиру, а деньги от продажи ее отдал какому-то одному своему кредитору при том, что кредиторов у него было на тот момент несколько.

1.4. Сделки, совершенные гражданином-должником после подачи заявления о банкротстве или в течение одного месяца до подачи заявления о банкротстве.
Необходимо, чтобы такая сделка удовлетворяла хотя бы одному из следующих условий:
- сделка направлена на выплату гражданином-должником уже имевшегося на момент сделки долга отдельному кредитору;
- сделка привела к изменению очередности погашения долга отдельного кредитора, прописанной в Законе о банкротстве;
- сделка привела к удовлетворению долга кредитору, срок погашения которого еще не наступил при наличии кредиторов с просроченными долгами;
- сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано предпочтение в погашении его долга, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности, установленной Законом о банкротстве;
Напоминаю, что порядок удовлетворения требований кредиторов в банкротстве установлен ст. 134 Закона о банкротстве и предполагается достаточно строгую очередность.
В качестве примера: должник продал свою квартиру и отдал долги, срок выплаты которых еще не наступил, допустим, досрочно погасил всю задолженность банку по какому-нибудь кредитному договору при том, что у него на тот момент уже был просроченный долг, например, по расчетам за купленный в рассрочку автомобиль.

По всем вышеуказанным сделкам оспаривание может осуществляться также и в отношении наследников должника, если оспариваемая квартира перешла им по наследству.
Из перечисленных мной правил признания сделок недействительными есть исключения. Так, даже при наличии всех требуемых по закону условий не может быть признана недействительной сделка с недвижимостью гражданина-должника, если:
1) такая сделка совершена на организованных торгах при наличии хотя бы одной заявки;
2) деньги от сделки по продаже недвижимости пошли на исполнение обязательство по кредитному договору или на уплату обязательных платежей при условии, что такая оплата не отличалось по срокам и размеру от предыдущих выплат по кредитному договору или выплат по законодательству РФ о налогах и сборах.

Итог:
сделка по продаже недвижимости, удовлетворяющая перечисленным мной условиям, может быть признана недействительной в случае подачи в отношения гражданина - продавца квартиры заявления о банкротстве. Правом подачи искового заявления об оспаривании подобной сделки обладают как назначенный судом в финансовый управляющий, так и любой кредитор, включая налоговый орган.
Последствия признания сделки с недвижимостью недействительной в процедуре банкротства: покупателю квартиры деньги не вернут, он встанет в очередь вместе с другими кредиторами. Исходя из моего опыта, денег такому покупателю обычно не хватает, и он остается и без денег, и без квартиры…
Судебная практика по вопросу оспаривания сделок с недвижимостью.
Относительно оспаривания подозрительных сделок в банкротстве есть Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 года
N 63. Данный Пленум еще раз подтверждает все критерии оспаривания сделок в банкротстве, которые я перечислил Вам выше. Не буду останавливаться на нем подробно, данный Пленум рассчитан больше на профессионалов в банкротстве. Единственное, что хочу отметить, что круг признаваемых недействительными в банкротстве сделок с недвижимостью очень разнообразен. Например, могут признаны недействительными сделки с недвижимостью, полученной по брачному договору (если оспорен сам брачный договор); если квартира была передана продавцу недвижимости по мировому соглашению (финансовый управляющий может оспорить условия мирового соглашения), либо если квартира оставлена за продавцом, как предмет залога.


Арбитражный управляющий
Лубянский Александр